Trocar a construtora ou assumir a gestão de uma obra em andamento é comum no setor. Do ponto de vista fiscal, porém, essa transição esconde um grande risco: a solidariedade tributária perante a Receita Federal. Sem o correto fracionamento no CNO e a Aferição Parcial, o novo responsável pode herdar débitos de INSS do construtor anterior.

O Risco da Solidariedade Tributária no CNO

Quando o responsável pelo CNO é alterado no e-CAC sem o devido encerramento da fase anterior, a Receita entende que a edificação é um bloco único de responsabilidade compartilhada. Se o construtor anterior deixou de recolher as contribuições, esse resíduo acumula na memória de cálculo do Sero e a cobrança da aferição indireta recairá integralmente sobre o titular atual do CNO.

Aferição Parcial no Sero: Certificação por Fases

Regulamentada pela IN RFB nº 2021/2021, permite calcular e certificar o INSS de uma fração concluída da edificação (por área, bloco ou cronograma físico) antes do término do projeto:

  • Certificação do período anterior: apura o imposto devido até a data em que o antigo construtor esteve à frente da obra;
  • Emissão de CND parcial: encerra formalmente a responsabilidade fiscal da fase passada no e-CAC;
  • Transferência limpa do CNO: o novo gestor assume com o histórico fiscal zerado a partir do ponto de retomada.

O Papel da ART/RRT de Medição e do Laudo Técnico

A Receita não aceita divisão de fases com base em acordos verbais ou distratos comerciais. O fracionamento exige fundamentação pericial:

  1. Laudo técnico pericial de medição física: elaborado por engenheiro ou arquiteto, discriminando os percentuais de execução de cada disciplina (fundação, estrutura, alvenaria, instalações, cobertura) e a área concluída.
  2. ART/RRT específica: registrada no CREA/CAU constando o objeto “medição técnica e laudo de constatação de fase de obra para fins de aferição parcial no Sero/CNO”.
  3. Registro da alteração e encerramento de fase no CNO: com laudo e ART em mãos, ajusta-se a memória de cálculo da área no Sero.

Passo a Passo para Assumir uma Obra sem Herdar Dívidas

  1. Formalize a paralisação/transição: notificação formal ou distrato do contrato anterior.
  2. Realize a vistoria e emita o laudo técnico: com ART/RRT de medição detalhando o percentual executado.
  3. Processe a aferição parcial no Sero: lance a etapa concluída e exija a quitação do DARF referente ao período do construtor anterior.
  4. Atualize o responsável no CNO: para que os novos lançamentos fiquem vinculados exclusivamente à nova gestão.